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AGEVOLAZIONI PER ACQUISTO DELLA PRIMA CASA.
E' una tassazione molto ridotta decisa dallo Stato per aiutare chi deve comprare la prima casa (che non sia di lusso).
Condizioni necessarie al fine di beneficiare delle agevolazioni:
Oggetto del trasferimento sono le case di abitazione non di lusso (in base ai criteri e del decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.218 del 27 agosto 1969.
Si deve trattare del trasferimento a titolo oneroso del diritto di proprietà oppure di atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione.
L'immobile deve essere ubicato 1) nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza ( questa dichiarazione deve essere resa dall'acquirente al momento dell'acquisto pena la decadenza dei benefici); 2) nel territorio dove l'acquirente esercita la propria attività; 3) nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l' attività il soggetto da cui il contribuente dipende, se sia stato trasferito all'estero per ragioni di lavoro; 4) nell'intero territorio nazionale , nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero (in questo caso l'acquisto dell'immobile deve essere la "prima casa" sull'intero territorio nazionale).
Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di: proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare.
Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare neanche per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Le agevolazioni previste, esistendo le condizioni sopra elencate, si possono ottenere anche per le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali: C/2, C/6, C/7 e che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.
IN SINTESI LE AGEVOLAZIONI NELL' ACQUISTO DELLA PRIMA CASA SONO
(per chi acquista da un privato)
- Imposta di registro: 3%
- Imposta ipotecaria: € 129,11
- Imposta catastale: € 129,11
- Detrazione del 36% di cui all'art.1, legge 27 dicembre 1997, n. 449 limitatamente al posto auto o box reso pertinenziale all'abitazione nell'atto di acquisto
- Detrazione dall'Irpef degli interessi passivi e dagli oneri accessori in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l'ottenimento dell'abitazione principale (art. 13-bis, comma 1-ter, Dpr 22 dicembre 1986, n. 917)
IMPOSTE SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
(per chi acquista da un privato)
- Imposta di registro: 7%
- Imposta ipotecaria: 2%
- Imposta catastale:1%
IMPOSTE SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
(per chi acquista da imprenditore, individuale o societario)
- Iva: 10%
- Imposta di registro:€ 129,11
- Imposta ipotecaria: € 129,11
- Imposta catastale:€ 129,11
DECADENZA DEI BENEFICI FISCALI PRIMA CASA.
Se si ha venduto/donato prima della scadenza dei 5 anni dalla data di acquisto di un immobile coi benefici fiscali per la prima casa, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, con una soprattassa del 30% delle stesse imposte, cioè, se si tratta di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto, si pagherà una penalità pari alla differenza tra l'aliquota ordinaria dell'imposta sul valore aggiunto e quella agevolata, aumentata del 30%.
Penalità che non si applicano nel caso del contribuente che, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici fiscali per la prima casa, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a prima abitazione principale.
IL CREDITO DI IMPOSTA PER "RIACQUISTARE" LA PRIMA CASA.
Il credito di imposta nasce dalla manovra finanziaria di fine '98 e concede di beneficiare di alcune imposte per il riacquisto della prima casa a chi l'avesse comprata godendone dei benefici fiscali, venduta e riacquistata una successivamente.
In sostanza a chi spetta questo credito:
- a tutti coloro che hanno venduto la prima casa (per la quale si è goduto delle agevolazioni fiscali) e riacquistata un' altra entro un anno dall' alienazione della precedente abitazione.
COME SI SPENDE IL CREDITO D'IMPOSTA.
Premesso che non sono previsti rimborsi, i modi per recuperare tale credito sono:
-Portandolo in detrazione dall'imposta di registro dovuta all'atto di acquisto agevolato.
- Portandolo in detrazione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e nelle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.
- Portandolo in detrazione dall'imposta sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto.
- Utilizzandolo in compensazione ai sensi del decreto legislativo del 9 luglio 1997, n. 241
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ATTENTI AL ROGITO
PRETENDERE UN ATTO PUBBLICO!
Purtroppo non tutti sanno che l'atto del rogito non è un atto pubblico, ma solo una scrittura privata autenticata. Detto questo la figura del notaio vale "solo" per il riconoscimento delle parti firmatarie, assumendosene la responsabilità dal punto di vista formale. Inoltre subito dopo la firma del rogito, chi ha acquistato non è ancora proprietario dell'immobile in questione! Occorre di fatto aspettare la trascrizione del rogito presso i registri immobiliari. Solo dopo questa operazione si è di fatto proprietari dell'immobile.
Il fatto che il rogito non venga spesso stipulato come sotto forma di atto pubblico ha due fondamenti principali e sono: 1) la scrittura privata è un po più cara (ma non di molto); 2) il notaio non si vuole assumere responsabilità troppo grandi in situazioni poco chiare.
COSE DA SAPERE:
Abbiamo detto che la trascrizione del rogito nei registri immobiliari è l'operazione che dichiara l'avvenuto passaggio di proprietà. ATTENZIONE! Perché è già capitato il caso di truffatori che nel giro di pochi giorni, di poche ore, hanno venduto un immobile a diverse persone presso diversi studi notarili incassando denaro da più parti. Il notaio non può verificare questi imbrogli e chi ne paga le conseguenze sono gli ignari cittadini. L' unico a beneficiare di tale situazione è il primo al quale viene trascritto l'immobile presso i registri immobiliari. Se comunque vi è ritardo da parte del notaio a procedere nella trascrizione, ha delle responsabilità riconosciute dalla Cassazione con sentenza n.566 del 19 gennaio 2000. Una soluzione comunque c'è e si presenta con l'opportunità che il Codice Civile dà (dal 1 gennaio 1997) , potendo trascrivere anche il contratto preliminare (il compromesso) nei registri immobiliari. A favore la tranquillità dell'acquirente per tutto il periodo che va dal compromesso al rogito, in quanto per ogni incidente o controversia si risale alla prima data di trascrizione effettuata. Contro i motivi fiscali. Si teme di dovere dichiarare per intero il valore dell'immobile che al momento del rogito si pensa di poter ridurre. Quindi sfruttare la possibilità di evitare accertamenti quando si dichiara il valore fiscale di una casa che per le abitazioni è pari a 100 volte la rendita catastale rivalutata.
Anche il notaio più puntiglioso si trova spesso nelle condizioni di non poter verificare certi problemi di un dato immobile, (vale per es. il caso della regolarità urbanistica), difficilmente riesce ad accorgersene, può al massimo richiedere al venditore una dichiarazione che l'immobile è libero da ogni abuso.
Il notaio può addirittura non essere tenuto a effettuare controlli ipotecari qualora il rogito sia predisposto dalle parti o da altri professionisti. Questa diminuita responsabilità è riconosciuta anche dalla Cassazione (sentenza 475/94).
Noie infinite se vengono battuti, nell'atto del rogito, dati sbagliati. Pretendere di leggere di persona e senza fretta il documento è una garanzia che vi salvaguarda da problemi burocratici notevoli in futuro.
VERIFICHE IMPORTANTI
Il notaio, come noi stessi, può effettuare indagini ipocatastaliper verificare eventuali ipoteche o "trascrizioni pregiudizievoli" su di un immobile.
Il notaio, può richiedere al Comune un documento che dichiara la "correttezza urbanistica" dell'eventuale appartamento o immobile che sia. E' un certificato che molti comuni del nostro paese non sanno nemmeno cosa sia.
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IL CATASTO.
Il Catasto è un luogo dove sono archiviati tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale e si presenta distinto in: Catasto dei Fabbricati e Catasto dei Terreni.
Il Catasto dei Fabbricati comprende tutte le unità immobiliari presenti nel territorio urbano e che sono autonomamente suscettibili di reddito proprio.
Il Catasto conserva un archivio di tutte le planimetrie che costituiscono ciascuna unità. Un archivio amministrativo delle partite catastali con un numero progressivo per Comune dove sono indicati: 1) i dati identificativi catastali delle unità immobiliari urbane (foglio-mappale-subalterno); 2) i dati anagrafici con le quote e la natura del diritto degli intestati; 3) i dati toponomastici (via-numero civico); 4) il piano; 5) la zona censuaria; 6) la categoria catastale di appartenenza; 7) la classe di merito (dipendente dall'ubicazione e dal pregio dell'immobile);
8) la consistenza in numero di vani (A), metri cubi (B) o metri quadrati (C); 9) la rendita catastale da utilizzare ai fini fiscali.
Per consultare i certificati e i dati catastali bisogna recarsi presso gli sportelli degli Uffici del Territorio (giurisdizione provinciale) e versare i diritti di visura per un ammontare di circa € 6,00 ottenendo una consultazione di partita con tutti i dati necessari ad ottemperare gli obblighi fiscali.
Inoltre è possibile ottenere, sempre a pagamento dei diritti catastali, certificati attuali o storici quindi le copie delle planimetrie.
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I COSTI NOTARILI
I costi di un atto di compravendita in termini di onorario notarile non sono purtroppo a priori determinabili anche se di fatto esiste un tariffario nazionale. L'errore che si compie più di frequente è il fatto che si considera l'onorario notarile come una "tassa fissa". In realtà il tariffario prevede per molte singole prestazioni una cifra variabile tra un minimo ed un massimo. Inoltre, in determinati casi particolarmente complessi, la cifra può addirittura triplicare.
In realtà se si vuole davvero risparmiare bisogna munirsi di pazienza per porre a confronto diversi studi notarili e di conseguenza decidere.
GLI OBBLIGHI DEL NOTAIO (a rogito compiuto)
Una volta compiuto il rogito il notaio deve assolvere ad alcuni fondamentali adempimenti burocratici e fiscali.
Prima cosa deve registrare il rogito alla Conservatoria dei registri immobiliari, pagando i tributi previsti per la compravendita, (per l'acquirente sono: imposta di registro o l'iva in caso di acquisto se immobile è nuovo; imposta ipotecaria; imposta catastale; bollo). Sempre alla Conservatoria il rogito deve essere presentato in duplice copia di cui l'originale verrà trattenuto dall'ente medesimo, mentre la copia verrà restituita al notaio con riportato su il numero della registrazione. Quest'ultima verrà a sua volta duplicata e consegnata una all'acquirente, una al venditore dell'immobile in questione, riportando in entrambe due tributi differenti. In quella del compratore ci sarà il totale della cifra pagata in termini di tributi sull'acquisto, mentre in quella del venditore i tributi sulla vendita (Invim).
In oltre alla stessa Conservatoria il notaio presenterà una "Nota di trascrizione" dove sono presenti i vincoli che si creano sull'immobile derivanti dal contratto di compravendita.
E' lo stesso notaio che provvederà a iscrivere le ipoteche relative ad un mutuo per l'acquisto e per gli altri eventuali diritti "reali" che sorgono dal rogito quali: usufrutto, servitù, diritto di abitazione, enfiteusi, etc.
L'interessato può controllare l'attività del notaio che persegua in tempi brevi alla consegna della copia del rogito e che di conseguenza, entro le 24 ore, comunichi denuncia all'autorità di pubblica sicurezza dell'avvenuto passaggio (mansione che può svolgere il notaio stesso). Il notaio può assumersi ulteriori incarichi uno dei quali quello di divenire depositario di una parte della somma versata dall'acquirente.
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LA CASA SI VENDE NUOVA (MAI ABITATA) CON L'ABITABILITA'
Nel caso di vendita di un appartamento ad uso abitazione, il venditore deve consegnare al compratore il certificato di abitabilità (a norma dell'articolo 1477, comma 3, del Codice civile), che costituisce il requisito fondamentale ai fini della realizzazione della funzione economico-sociale dell'oggetto del contratto. Trattandosi della documentazione di un requisito oggettivo, attinente alle qualità essenziali della casa venduta non delle condizioni soggettive del venditore, l'obbligazione è posta a carico del venditore, senza distinzione alcuna tra costruttore e successivo proprietario.
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Consigli per chi Compra
